物业不管事的处理会受以下特殊情况影响，需特别注意：
1. **不可抗力因素**：如台风、洪水等自然灾害致公共设施损坏，物业未及时维修可能不担全责，需结合其是否尽到合理管理义务判断。
2. **业主自身原因**：若部分业主恶意拖欠物业费、干扰管理或拒绝配合整改，导致物业不作为，可能影响主管部门或法院对物业责任的认定。
3. **物业公司更换过渡问题**：新旧物业交接不畅形成管理真空期，出现问题可能责任不清，需明确责任主体后再处理。
这些特殊情况会影响业主维权路径和结果，建议处理时综合评估，必要时我可为您提供解答。
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物业不管事的举报和处理有明确法律依据：根据《物业管理条例》第三十五条、第四十八条，可依法处理。
《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应按合同提供服务；若未履行约定致业主人身或财产受损，须承担法律责任。例如电梯故障未修、安保不力等情况，业主有权依合同主张其履行责任，甚至索赔。
此外，《物业管理条例》第四十八条明确，县级以上地方政府房地产行政主管部门应及时处理业主等对物业的投诉。业主发现物业不作为后，可向房管或住建部门正式投诉，由政府介入调查并督促整改。
结合上述法律，业主发现物业不作为时，应先依合同要求履行职责；无果可向主管部门举报，必要时可通过诉讼维权。
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物业不管事可能带来以下法律风险，业主需重视：
1. **诉讼时效风险**：发现物业不作为后未及时维权，超过三年诉讼时效可能被法院驳回。例如某小区电梯故障半年未修，业主一年后起诉，可能因时效问题败诉。
2. **证据链风险**：缺乏物业服务合同、维修记录、沟通证据等关键材料，难以证明物业失职。例如业主口头多次要求处理垃圾堆放问题但未保留记录，最终维权困难。
这些风险可能导致业主维权失败，影响合法权益实现。
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物业是否应担责及采取何种措施，可根据具体情况判断：
1. 若物业未按合同提供服务（如公共设施维护不及时），可要求其履行合同义务。
2. 若物业收费却不作为（如收费后未做小区清洁、安保），可向相关部门投诉。
3. 若物业严重失职致业主财产或人身受损，可依法追究其赔偿责任。
4. 若物业拒绝整改或长期失职，业主可联合更换物业公司。
5. 若有证据证明物业违法（如挪用维修基金），可向公安机关举报。
6. 若物业在突发事故中未及时响应（如火灾未组织救援），可追究其相应法律责任。

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